房屋精装修

2021-11-26 05:20发布

房屋精装修

[先说买一手房的优势]

税少+交易费少=占用现金少、杠杆总额大!(这点最重要)

很多小散可能不知道,二手房交易税费的大头:增值税(无论是5月1日以前的营业税,还是营改增之后的增值税)和个人所得税的支付方其实本应该是卖家!!!!!!但是,由于国内的卖房市场行情,通常这部分税费都转嫁到由买方支付了!!!!!!

所以,二手房虽然总价可能比“同款”(只能说接近“同款”、世界上没有完全一样的两套房)一手房低,但是税收、尤其是你为卖家承担的那部分税收都是真金白银、直接占用现金流的!100W付个二手房首付,可能要预留出20W给税费和交易费用了。

即使是买家要支付的契税也不占用现金流,要等拿产证的时候才付。(而一手房办产证是比较晚的,当然这也是劣势,下面将继续详谈。)

房龄短、贷款年限长、房型设计更合理、未来出手更容易。(可复习 次新和老公房的差价合理吗)坑相对少一点。比如不大容易出现(1)凶宅(江草确实思考过… 除非建筑工人出事?听过在工地出事的,没听过在具体哪间屋子出事的?)、(2)产权抵押纠纷、(3)二手房卖家拿钱跑路。顺便说一下这点,北京现在zf已经强行监管首付资金了,但上海还没有。理论上来说,你付了首付之后,二手房卖家确实有可能跑路。(当然新房开发商理论上也有可能跑路的房屋精装修,记得看预售证!复习 买一手房的注意事项|注意看案场预售证和不利因素公示|实用帖)一手精装越来越普遍了,也是节省现金流的好办法!装修也是占用现金流的大大大大坑房屋精装修,买一手精装可以省很多现金,等于以30年周期贷了个装修贷款,想想也是划算的。更不要说,装修本身除了花钱,也花时间、花精力,花了这么多钱也未必能装得比精装修的工装细节更体面、更统一。对了,担心精装材料不好的,其实有句说句,现在已经跟以前不一样了,随便一套房子都是地暖中空标配,真没你想的那么差,更何况还有保修。而自装很多细节也未必能控好。

[再谈买一手房的劣势]

普通首次置业家庭买得起的价位段大多远离传统市区 (没办法,受限于传统市区的土地供应。)溢价相对比较高,也没办法,地价一年比一年高了。(复习 为什么开发商要逆势争当地王?泗泾楼板价接近4万|当年金茂府楼板价也不过4万多)最大的劣势其实是:交付晚、拿产证晚、如果是毛坯还要装修、入住就更晚了!江草作为过来人劝大家谨慎跳一手毛坯房的大坑,2014年6月买的房子、2015年6月交付、装修到现在还在晒味道、关键是16年1月网签的二手小房子产证都到手了,新房交了2年房贷到现在尼玛产证在哪还不知道……(一手房一般都是交付一年之后,大产证下来再办普通产证的)有这个功夫,买套二手房早就满二,又可以置换交易了。生生错过一波牛市啊。。

4. 学区不确定。买学区房已经是越来越多人换房的原因,但是你会发现学校官网只会对已有小区进行划片,新小区由于没有居民入住,是不会在学校官网上体现划片区域的。所以一手房学区纠纷几乎是出现最多的问题之一。大开发商项目,比如万科翡翠滨江

海上传奇学区房承诺问题

(网上截图,关于这个神盘,复习 高压线旁的房子能买吗?|细数那些红线外不利因素对房价的影响有多少?之连载(1))

大开发商都出过这些事,更不要说小开发商了。(但换句话来说,真学区也就不用担心名额被使用的问题了。。。。自我安慰咯)

[二手房的劣势]

对应一手房,二手房的劣势是风险多。(刚才已经详细说了,比如产权抵押纠纷…… 上家就是不肯交房、不肯迁户口……这些也都是风险…… 看rp了…… 更多戳 给购二手房新手的实用指南|复旦日月光华房版置底帖|纯干货零基础必看)最痛的应该是:占用好多好多现金流!(刚才谈一手房的时候顺手写到了,卖家的税都是买家来承担。还有装修也很烧钱……除非买满五唯一且装得挺好的房子……)

[二手房的优势]

最大的优势是交房早、拿产证早!时间就是钱!交易得越早、满二、满五也就越早!入住得越早,也就越省钱!一手期房交付一般是一年后,拿产证是交付再一年后,办下大产证再办小产证。有这个时间,二手房都满二了,又是一条好汉了!通常大多在市区。对应一下一手房的劣势,自行琢磨优势了,关键是该吃饭了,饿得不想再继续啰嗦了。T.T

有点啰嗦了,总结一下,江草认为……

对于首置明显不能满足需求的,几年内肯定要置换的,不如买二手房、以防踏空、早点买了早点置换。买新房有点耽误时间——新房买二,可能就是买二手房满五所需要的时间了。

而那些一步到位的,总价预算高的,可以考虑市区新房。(毕竟现在市区新房都是千万起)上到这个总价,其实买二手的话,税有点高了。(目前的普宅认定简直是实力去库存,太坑……)

当然,买套满五唯一、装修得又好的次新二手房最好!不过这还是要靠rp!